So verlockend preiswert Hypothekendarlehen mit variabler Verzinsung momentan auch sind – die meisten Bauherren dürften ruhiger schlafen, falls sie sich die historisch günstigen Konditionen möglichst lange, am besten ab zehn Jahren aufwärts, sichern. Wer allerdings das Risiko schnell steigender Kurzfristzinsen nicht scheut und überdies die Entwicklungen am europäischen Geldmarkt regelmäßig beobachtet, kann mit einem variabel verzinsten Baukredit vergleichsweise viel Geld sparen.
Auch wenn die Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen in jüngster Zeit von etwas mehr als zwei Prozent auf über drei Prozent gestiegen ist und im Gleichklang auch Hypothekendarlehen entsprechend teurer geworden sind, so gilt nach wie vor: Baugeld ist historisch preiswert. So zahlen derzeit Schuldner, die ihr Eigenheim finanzieren möchten, im Schnitt aller Anbieter gut 3,5 Prozent effektiv bei zehnjähriger Zinsfestschreibung (Stand 1.Dezember 2011). 15 oder gar 20 Jahre Zinsbindung sind jeweils nur einige Zehntel Prozentpunkte und somit unwesentlich teurer.
„Man kann Bauherren nach wie vor nur eindringlich empfehlen, sich für eine möglichst lange Zinsfestschreibung zu entscheiden. Das vermeidet schlaflose Nächte, falls Baugeld in den nächsten Jahren – was keinesfalls ausgeschlossen ist – deutlich teurer sein wird als heute“, sagt Florian Haas, Vorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“ in München.
Der historische Vergleich ist vielsagend und überzeugend zugleich. So kosten Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im langfristigen Schnitt rund sieben Prozent. Dies bedeutet: Für einen Baukredit in Höhe von – angenommen – 200.000 Euro zahlt der Schuldner bei diesem Langfristwert im Jahr 14.000 Euro Zinsen. Das sind umgerechnet knapp 1.200 Euro im Monat. Hinzu kommt die Tilgung, die in der Regel ein Prozent pro Jahr vom Anfangsdarlehen ausmacht. Diese Kreditrückzahlung erhöht die jährliche Belastung um weitere 2.000 Euro, im Monat also mehr als 150 Euro.
„Die aktuellen Finanzierungskonditionen muten demgegenüber fast paradiesisch an“, sagt Schutzgemeinschafts-Vorsitzender Haas. Denn bei – konservativ gerechnet - rund vier Prozent werden bei einem Darlehen von ebenfalls 200.000 Euro zirka 8.000 Euro Zinsen jährlich fällig. Das sind im Monat noch nicht einmal 700 Euro. Rechnet man die Tilgung oben drauf, so entsteht eine monatliche Belastung von deutlich unter 1.000 Euro. „Das verschafft dem Bauherrn, jedenfalls im Vergleich zum historischen Zinsniveau, erheblichen finanziellen Spielraum. Dieser lässt sich, ein solides Familienbudget vorausgesetzt, etwa für eine Erhöhung der Tilgungsquote nutzen“, erläutert Florian Haas. Folge: Die Entschuldung bei zum Beispiel zwei oder drei Prozent Tilgungsquote im Jahr nimmt richtig Fahrt auf. Entsprechend schneller sind die eigenen vier Wände lastenfrei.
Doch nicht nur die Kapitalmarktrenditen, gemessen an der Gesamtverzinsung deutscher Staatsanleihen, sind vergleichsweise niedrig und somit Baugeld preiswert, auch die Geldmarktzinsen verharren seit Längerem auf niedrigstem Niveau. Das ist von der Europäischen Zentralbank (EZB) so gewollt. Diese senkte nämlich aufgrund der ab Mitte des Jahres 2008 eskalierenden Finanzkrise ihren Leitzins so weit wie noch nie. „Manche Bauherren denken deshalb darüber nach, statt eines Hypothekendarlehens mit festem Zins eines mit variabler Verzinsung zu vereinbaren“, weiß Florian Haas von der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. (München).
Der Zinssatz variabler Eigenheim-Kredite orientiert sich am so genannten Euribor. Das ist jener Zinssatz, der für sehr kurzfristige Ausleihungen unter Banken verlangt wird. Dieser Euribor liegt derzeit bei knapp über 1 Prozent (Anfang März). Vor nicht allzu langer Zeit notierte dieser europäische Zinssatz aufgrund der Finanzkrise noch bei 0,6 Prozent. Doch trotz dieses deutlichen Anstiegs sind auch variabel verzinste Hypothekendarlehen nach wie vor mit rund drei Prozent sehr günstig.
„Falls denn die Kredit gebende Bank oder Sparkasse keine hohen Bearbeitungsgebühren verlangt“, warnt Florian Haas. Genau das aber machen immer noch viele Geldhäuser, so dass sich der finanzielle Vorteil eines variabel verzinsten Darlehens im Vergleich zu einem Baukredit mit Zinsfestschreibung erheblich verringert oder er sogar völlig wettgemacht wird. „Insbesondere bei den Gebührenzuschlägen sollten also Bauherren, die sich für einen variablen Baukredit interessieren, vorsichtig sein und genau auf das Kleingedruckte schauen“, rät eindringlich Schutzgemeinschafts-Vorsitzender Haas.
Grundsätzlich abraten von solchen flexibel verzinsten Darlehen mag Florian Haas nicht. Denn „auf Dauer kann der Schuldner im Vergleich zu einem Darlehen mit Zinsfestschreibung eine Menge Geld sparen.“ Weil sich der europäische Zinssatz Euribor und somit die Konditionen des Kredits vergleichsweise schnell ändern können, sollten Schuldner eine gewisse Risikobereitschaft mitbringen und die Entwicklungen am europäischen Geldmarkt sorgfältig beobachten.
„Sobald es eindeutige Signale für einen deutlichen Anstieg der Geldmarktzinsen gibt, sollte der Bauherr den variablen Kredit so schnell wie möglich kündigen und auf ein Hypothekendarlehen mit langfristiger Zinsbindung umsteigen“, rät Florian Haas. Wichtig: Das ist mit einer Frist von drei Monaten jederzeit möglich
