Nach dem Auslaufen der Erstfinanzierung benötigen viele Immobilienbesitzer einen Folgekredit. Damit die Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen gelingt, sollten Eigentümer rechtzeitig vor Kreditende die Zinsentwicklung verfolgen. Ist das Zinsniveau niedrig, hilft ein Forward-Darlehen, die Konditionen langfristig zu sichern. Baufinanzierungs-Experten der Deutschen Bank erläutern, worauf dabei zu achten ist.
Forward-Darlehen sind auch unter dem Namen Vorratsdarlehen bekannt. Das bedeutet, dass Kreditnehmer sich ein Darlehen auf Vorrat sichern, das sie erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigen. Der Vorteil solcher Darlehen kommt in Phasen mit niedrigen Zinsen zum Tragen: Kreditnehmer schließen dann die Finanzierung zu günstigen Konditionen ab und sichern sich die niedrigen Zinsen für später, wenn das Zinsniveau vielleicht schon wieder gestiegen ist. Im aktuellen Zinstief ist diese Strategie besonders empfehlenswert, denn steigende Inflationsraten lassen Zinserhöhungen durch die Zentralbanken erwarten und damit auch steigende Bauzinsen.
Zinsentwicklung: Ob der Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll ist oder nicht, hängt vor allem davon ab, wie der Kreditnehmer die weitere Zinsentwicklung einschätzt. Bei sinkenden oder stagnierenden Marktzinsen besteht geringer Handlungsdruck, bei steigenden Zinsen sollte man seine Bemühungen um eine günstige Anschlussfinanzierung verstärken.
Kostenvorteil: Wie groß der Spareffekt des Forward-Darlehens ausfallen kann, zeigt der Vergleich: Kosteten zehnjährige Hypothekendarlehen im Jahr 2002 etwa 5,5 Prozent Nominalzins, so ist der gleiche Kredit heute bereits für etwa vier Prozent zu haben. Ein 100.000-Euro-Darlehen mit einem Prozent Anfangstilgung ist damit rund 125 Euro monatlich günstiger als damals.
Konditionen: Forward-Darlehen schreiben das heutige Zinsniveau bis zu vier Jahre lang im Voraus fest. In der Regel berechnen Kreditinstitute einen kleinen Zinsaufschlag für die langfristige Sicherung der Konditionen. Üblich sind Aufschläge zwischen 0,02 und 0,04 Prozent für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht. Die entscheidenden Eckpunkte sind Kreditsumme, Beleihungshöhe, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins sowie der Tilgungssatz. Nebenbedingungen können Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzänderungen während der Laufzeit sein. Auch die Kündigungsregeln gelten adäquat zu klassischen Hypothekendarlehen: Ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Beträgt die Zinsbindung für das Folgedarlehen mehr als 10 Jahre, besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht ab dem 10. Jahr nach Vollauszahlung.
Forward-Aufschläge: Banken legen diese Aufschläge mit Blick auf den Zinsmarkt individuell fest. Dadurch schwankt nicht nur die Höhe von Bank zu Bank, häufig verzichten Kreditinstitute auch bei kurzen Vorlaufzeiten darauf. Kreditnehmer sollten Darlehensangebote bei verschiedenen Banken einholen und vergleichen. Zudem sollten die Kosten für den Übertrag der Grundschuld nicht abschrecken, häufig unterstützt das neue Kreditinstitut den Bankwechsel und übernimmt ganz oder teilweise die Grundbuchkosten.
Fazit: Die aktuelle Niedrigzins-Phase neigt sich dem Ende zu. Die Deutsche Bank empfiehlt Immobilienbesitzern, deren Finanzierung in den nächsten drei Jahren ausläuft, sich jetzt zu einem Forward-Darlehen beraten zu lassen. So können sich Eigentümer die heute noch niedrigen Zinsen für später sichern.
