Kommunale Wohnungsvorsorge
Seit nunmehr 75 Jahren nimmt die Gemeinnützige Wohnungsbau-Gesellschaft Ingolstadt GmbH ihren Auftrag als Instrument der kommunalen Wohnungspolitik wahr. Hauptaufgabe ist dabei die Versorgung breiter Schichten der Ingolstädter Bevölkerung mit Wohnraum. Wohnungsvorsorge bedeutet, für alle Menschen lebenswerte Stadtquartiere zu schaffen und damit für sozialen Frieden und Ausgleich zu sorgen. In erster Linie also, dass jedermann in anständigen Wohnungen und in menschenwürdiger Weise wohnen kann. Wohnraumversorgung muss sich deshalb am Bedarf für Wohnraum in quantitativer und qualitativer Hinsicht orientieren. Dazu bietet die „Gemeinnützige“ mit ihren über 6.500 attraktiven Mietwohnungen und einer durchschnittlichen monatlichen Kaltmiete von rund 4,20 Euro je Quadratmeter günstige Mietvoraussetzungen.In den Wohnungen der Gesellschaft leben derzeit etwa 15.000 Ingolstädter Bürgerinnen und Bürger. Durch Wohnungswechsel und Neubezüge ziehen jährlich mehrere hundert Menschen neu in Wohnungen der Gesellschaft ein.Die Haltung sowohl dieser Neubewohner als auch der Bestandsmieter gegenüber der Wohnungsbaugesellschaft und im weitesten Sinne natürlich auch gegenüber der Stadt Ingolstadt wird maßgeblich von der Gesamtqualität der gebauten Umgebung mitbestimmt.Das bedeutet, dass alles Bauen die sozialen und ökonomischen Rahmenbedingungen, aber auch die ökologischen, ästhetischen und die allgemein kulturellen Bedürfnisse der Mieter und damit der Bürgerinnen und Bürger berücksichtigen muss.
Bei der Umsetzung dieser Rahmenbedingungen stützt sich das Unternehmen auf folgende Unternehmensphilosophie:
Wer baut, trägt VerantwortungIn erster Linie fühlt sich die Wohnungsbaugesellschaft ihren Kunden, den vielen Tausend Mieterinnen und Mietern verpflichtet.
Soziale Verpflichtung:Als solider und seriöser Vermieter bietet die Gesellschaft bezahlbaren, attraktiven und sicheren Wohnraum an.
Ökonomische Erfordernisse:Wirtschaftlichkeit und Rentabilität dienen zur Substanzerhaltung und der bedarfsgerechten Weiterführung des Geschäftsbetriebes.
Ökologische Anforderungen:Umweltqualität, Energieeffizienz und Energieeinsparung sind unverzichtbare Aspekte im Sinne einer nachhaltigen Bestandsentwicklung.
Baukultureller Auftrag:
Die Gesellschaft beteiligt sich mit ihren Wohnungsbauprojekten an der Förderung des Bewusstseins für Architekturqualität. Gleichzeitig trägt sie mit ihren Bauten zur Identität und des Selbstverständnisses der Bürgerinnen und Bürger mit unserer Stadt Ingolstadt bei.
Unternehmensziele
Wichtigstes Unternehmensziel war in den vergangenen zehn Jahren die Optimierung des Immobilienbesitzes um die Zukunftsfähigkeit und gleichzeitig die Vermietungsfähigkeit des gesamten Wohnungsbestandes mit insgesamt 330 Wohnhäusern zu gewährleisten.Durch ein breites Bündel an baulichen Maßnahmen, angefangen von notwendigen Instandhaltungsarbeiten über umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen bis hin zum Neubau in Verbindung mit dem Abbruch nicht erhaltenswerter Bausubstanz, hat die Gesellschaft in allen Wohnquartieren qualitätserhöhende Investitionen erfolgreich durchgeführt.
Mittlerweile finden die wesentlichen Substanzerhaltungs- und Wertverbesserungsprozesse ihren Abschluss.
So enden im Jahr 2011 · die seit zehn Jahren betriebene umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungstätigkeit in nahezu allen Wohnquartieren mit einem Investitionsaufkommen von ca. € 60,0 Mio.,· der Abbruch nicht erhaltenswerter Bausubstanz und der zukunftsorientierte Neubau an gleicher Stelle. Im Rahmen dieser Bestrebungen hat die Gesellschaft seit 1995 insgesamt 38 Wohngebäude mit zusammen 600 Mietwohnungen abgebrochen und durch 43 neue Gebäude mit rund 750 Wohnungen ersetzt. Dafür hat die Gesellschaft insgesamt € 93,0 Mio. ausgegeben.
Im darauffolgenden Jahr 2012 · wird die Gesellschaft in den drei Sanierungsgebieten „Soziale Stadt“- Piusviertel, Konradviertel und Augustinviertel ein umfangreiches Bündel an Aufwertungs- und Verbesserungsmaßnahmen zum Abschluss bringen.
Engagement Soziale Stadt
Dazu hat sich die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft bereits im Jahr 2000 in den Entwicklungsprozess zur Quartierserneuerung zunächst im Piusviertel und ab 2006 im Augustinviertel und im Konradviertel eingebracht. Wesentliche Inhalte der Investitionstätigkeit waren und sind die vorhandenen baulichen Mängel zu beseitigen und nachhaltig zur Aufwertung des Wohnungsbestandes, zur Stabilisierung der Bewohnerschaft und damit zur allgemeinen Aufwärtsentwicklung in diesen Stadtteilen beizutragen. Die Städtebauförderung bewirkt hier mit ihrem Programm „Soziale Stadt“ einen großen Anstoß- und Multiplikatoreffekt. Die Finanzierung dieser Maßnahmen erfolgt durch eine Bündelung unterschiedlicher Förderprogramme bzw. Initiativen im Bundesbereich und auf Länderebene. In der Regel setzt sich der Mitteleinsatz aus Bundes- und Ländermitteln incl. eines kommunalen Anteils sowie ergänzend aus Eigenmitteln der Wohnungsbaugesellschaft zusammen.
Die Wohnungsbaugesellschaft beteiligt sich massiv an den Projekten zur baulichen Aufwertung und zur Stabilisierung der Bewohnerschaft. Als Gesamtinvestitionsvolumen in den drei Gebieten „Soziale-Stadt“ hat die Gesellschaft bisher rund € 25,0 Mio. eingesetzt. Das ist der fünffache Betrag des Mitteleinsatzes, den der Bund, das Land Bayern und die Stadt Ingolstadt als Städtebauförderanteil mit zusammen rund € 5,0 Mio. gewährt haben.
Als Fazit kann festgestellt werden, dass sich das mit allen Beteiligten abgestimmte Handlungskonzept uneingeschränkt bewährt hat. Durch eine Fülle von kombinierbaren Einzelmaßnahmen haben sich die neu gestalteten Wohnquartiere zu Vorzeigequartieren entwickelt. Dabei wird die Richtigkeit der Zielsetzung dieser Quartiersaufwertungen neben dem großen Lob und der uneingeschränkten Anerkennung durch die Bewohnerschaft letztlich auch überörtlich durch ein breites Fachinteresse und sogar durch die Verleihung von namhaften Architekturpreisen unterstrichen.
Investitionstätigkeit im Zeitraum 2001 bis 2010
Rechnet man zu den vorgenannten Instandsetzungs-, Modernisierungs-, Sanierungs- und Ersatzneubaumaßnahmen auch den Neubau „Auf der grünen Wiese“ wie z. B. an der Richard-Wagner-Straße oder am ehemaligen Viehmarktplatz dazu, dann hat die Gesellschaft innerhalb der letzten zehn Jahre insgesamt rund 200 Mio. Euro investiert, im Durchschnitt also jährlich rund 20 Mio. Euro.
Künftige Herausforderungen
Mit der erfolgreichen und planmäßigen Durchführung der vielen vorgenannten Investitionsmaßnahmen befindet sich die Gesellschaft nunmehr in der hervorragenden Ausgangsposition, mit einem attraktiven Wohnungsbestand den künftigen Herausforderungen begegnen zu können.Neue Anforderungen stellen sich der Gesellschaft insbesondere im Hinblick auf den gesellschaftlichen und demografischen Wandel sowie auf die Verbesserung der Energieeffizienz des Wohnungsbestandes.
Gesellschaftlicher und demografischer Wandel
Die Trendaussagen zur Bevölkerungsentwicklung sind eindeutig: Bis 2020 droht in vielen Teilen der neuen Bundesländer eine Abnahme der Bevölkerung um etwa ein Drittel. Daneben geht der Bevölkerungsrückgang mit einer Verschiebung der Alters- und auch der Haushaltsstruktur einher. Eine Mehrheit von Ein-Personen-Haushalten oder ein Anteil der über 65-jährigen von mehr als 35 % werden im Jahr 2020 in vielen Wohnquartieren keine Seltenheit mehr sein.Erfreulicherweise verläuft die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung für die Stadt Ingolstadt mit Zuwachsraten von durchschnittlich 9 % völlig konträr zur dargestellten Situation in anderen Teilen Deutschlands. Dennoch erfordern moderne Lebensstile, veränderte Wohnbedürfnisse sowie individuell ausgeprägte Familien- und Lebenswelten neue Antworten auf diese Veränderungen.
Energetische Maßnahmen
Die Verbesserung der Energieeffizienz gehört für die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft bereits seit Jahrzehnten untrennbar zur Bewirtschaftung ihres Wohnungsbestandes. Ressourcenknappheit, steigende Energiepreise und ein sich immer stärker abzeichnender globaler Klimawandel erfordern deshalb ein nachhaltiges unternehmerisches Handeln. Die Erfolge in der energiesparenden Modernisierung sowie auch im energieeffizienten Neubau spiegeln sich bereits seit geraumer Zeit im reduzierten Energieverbrauch und den daraus resultierenden niedrigen Heizkosten wider.Das von der Bundesregierung verfolgte Ziel, über die seit dem 01. Oktober 2009 geltende Energiesparverordnung (EnEV) 2009 den Jahresprimärenergiebedarf um zirka 30 Prozent zu senken, wird von der Gesellschaft durch ihre eigenen Klimaschutzziele bereits seit Jahren angestrebt. Die Gesellschaft beweist damit ohnehin auf freiwilliger Basis die Machbarkeit und Durchsetzbarkeit gesteigerten Umweltbewusstseins. Unverändert wie in den Vorjahren wird die Gesellschaft auch künftig mit zahlreichen Maßnahmen zur Optimierung und Einsparung der Betriebskosten beitragen.
Wohnungsbedarf und Wohnungsneubau
Bundesweit konzentriert sich der Bedarf nach verstärktem Wohnungsneubau lediglich auf einige Wachstumsregionen. Unbestritten gehören die Stadt Ingolstadt und der umliegende Wirtschaftsraum zu diesen von einer sehr starken Wohnungsnachfrage geprägten Regionen. Zunächst führt der prognostizierte Einwohnerzuwachs für Ingolstadt zu einem Anstieg von derzeit 125.000 auf rund 134.000 Personen bis zum Jahr 2025. Damit errechnet sich aufgrund der gleichzeitigen Zunahme der Haushalte ein Neubaubedarf von rund 10.000 Wohnungen.An dieser gewaltigen Zukunftsaufgabe wird sich die Wohnungsbaugesellschaft in einem beträchtlichen Ausmaß beteiligen.
Lösungsansätze:WohnungsneubauDazu hat der Aufsichtsrat der Gesellschaft zunächst für die kommenden fünf Jahre ein ambitioniertes Bauprogramm von jährlich über 100 neuen Mietwohnungen beschlossen.Entsprechend der demografischen Entwicklung wird sich dieses Bauprogramm vorrangig an den künftigen Wohnbedürfnissen orientieren. Aus der Vielzahl der bei der Gesellschaft erfassten Wohnungsvormerkungen haben sich dabei im Wesentlichen folgende künftigen Zielgruppen herauskristallisiert:
Ältere Personen,Familien mit Kindern undjunge Menschen zwischen 18 und 30 Jahren.
Im Rahmen des Wohnungsneubaues für ältere Personen aber auch für Familien mit Kindern wendet die Gesellschaft ohnehin allgemein gültige technische und architektonische Baustandards an, wie· Barrierefreiheit bzw. barrierearme Wohnverhältnisse,· bedarfsorientierte Wohnungsgrundrisse mit zusätzlichen Freiflächen in Form von Balkonen, Loggien, Dachterrassen oder Mietergärten, · innovative Energieversorgung, · heutzutage übliche Medienanschlüsse sowie· gemeinschaftlich nutzbare, autofreie Grünbereiche.
Investitionstätigkeit in 2011
Im Geschäftsjahr 2011 wird die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft planmäßig ca. € 17,5 Mio. in den Wohnungsneubau und in die noch verbliebenen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen investieren. Damit werden in 2011 insgesamt 91 neue Mietwohnungen bezugsfertig gestellt und bei weiteren 115 Wohnungen die Neubautätigkeit begonnen, zusätzlich an 65 bestehenden Mietwohnungen umfangreiche Modernisierungs- und Wertverbesserungsmaßnahmen durchgeführt und schließlich vier Mietwohngebäude mit insgesamt 127 Mietwohnungen einer aufwändigen energetischen Ertüchtigung unterzogen.Darüber hinaus wird die „Gemeinnützige“ in 2011 rund € 4,0 Mio. für laufende Instandhaltungsausgaben aufwenden.
Künftige BautätigkeitIn den darauffolgenden Jahren 2012 bis einschließlich 2015 wird die Wohnungsbaugesellschaft weitere 70 Mio. Euro in ihre Neubauprojekte investieren. Dieser Beitrag wird als dringend notwendig erachtet, insbesondere im Hinblick auf die aktuell rund 2.500 vorgemerkten Mietinteressenten bei der Gesellschaft und die wahrnehmbaren Tendenzen eines angespannten Wohnungsmarktes in Ingolstadt. Wesentliche Einsatzorte der geplanten Investitionen zum Neubau der vorgenannten 550 Mietwohnungen sind · der Bau von weiteren altengerechten Mietwohnungen an der Nürnberger Straße,· die Neubebauung an der Regensburger Straße unter dem Aspekt „Familienfreundliches Wohnen“,· die Ergänzung der innovativen Wohngebäude an der Permoser-/Richard-Wagner-Straße, · die weiteren Bauabschnitte der freifinanzierten Mietwohnanlage „An der Donau“ sowie· die künftige Wohnbebauung am ehemaligen „Ingocenter“ an der Münchener Straße im Ingolstädter Süden.
Wohnungsanpassungen:Hier bietet die Gesellschaft ihren älteren Bestandsmietern individuelle Wohnungsanpassungsmaßnahmen an. Als einen weiteren Schwerpunkt in der künftigen Wohnraumversorgung sieht die Gesellschaft die hohe Anfrage nach preisgünstigen Wohnungen. Hier hat sich insbesondere die Gruppe der jungen Menschen zwischen 18 und 30 Jahren mit einem Anteil von immerhin 30 % aller vorgemerkten Wohnungsinteressenten etabliert. Für diese Personengruppe wird die Gesellschaft vorrangig ihre modernisierten Kleinwohnungen mit etwa 40 Quadratmeter technisch aufrüsten und diesen jungen Wohnungsnachfragern zu erschwinglichen Mietpreisen zur Verfügung stellen.
Weitergehende Zielsetzung im Wohnungsneubau wird künftig die Ergänzung der Wohngebäude mit Gewerbe- bzw. Gemeinschaftseinheiten sein, um letztlich eine funktionierende Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Dienstleistung und Erholung gewährleisten zu können.
Entwicklung der Mieten
Die Gesellschaft verfügt derzeit über 3.367 öffentlich geförderte, also preis- und belegungsgebundene Mietwohnungen, über weitere 3.150 preisfreie Mietwohnungen sowie über 60 Studentenwohnungen. Mit diesen über 6.500 Mietwohnungen trägt die Gesellschaft zur guten, sicheren und preisgünstigen Wohnungsversorgung als größter Wohnungsanbieter in Ingolstadt bei.
Zielsetzung in den vergangenen Jahren war es, durch umfangreiche Aufwertungsmaßnahmen im gesamten Wohnungsbestand annähernd vergleichbare, hohe Qualitätsverhältnisse herzustellen. Als Erfolg dieser Bestrebungen kann die Gesellschaft ihren Wohnungsbestand analog der unterschiedlichen Baujahre nunmehr in den nachstehenden vier Preiskategorien anbieten:
Durch umfangreiche Sanierungen und wertverbessernde Maßnahmen an den Wohnungsbeständen in der Kategorie der Baujahre 1949 bis 1979 ist es der Gesellschaft gelungen, für diese Wohnungsgruppe ein nahezu einheitliches Qualitätsniveau aufzubauen. In diese Kategorie mit einfacher bis mittlerer Ausstattung fallen rund 3.800 Mietwohnungen, das entspricht einem Anteil von 58 % am Gesamtwohnungsbestand. Als Mietpreis verrechnet die Gesellschaft für diese Kategorie derzeit eine Nettokalt-Miete zwischen € 3,50 – € 4,00 je qm Wohnfläche im Monat. Die vergleichbare ortsübliche Miete am freien Ingolstädter Mietwohnungsmarkt beträgt hierfür zwischen € 5,50 bis € 6,20.
In einer zweiten Wohnungskategorie hat die Gesellschaft sowohl die Neubauobjekte aus den Baujahren 1980 bis 2001 als auch die in diesem Zeitraum in Neubauqualität ausgeführten umfassenden Modernisierungsmaßnahmen zusammengefasst. In diese Kategorie fallen rund 1.950 Mietwohnungen mit mittlerem bzw. hohem Wohnwert. Das entspricht etwa einem Anteil von ca. 30 % am gesamten Mietwohnungsbestand. Für diese Kategorie berechnet die Gesellschaft derzeit eine Nettokalt-Miete von € 4,00 bis € 5,50. Als ortsübliche Vergleichsmiete werden ca. € 6,20 bis € 7,10 am freien Ingolstädter Mietwohnungsmarkt verlangt.
Die dritte Wohnungskategorie weist die öffentlich geförderten Neubauwohnungen ab dem Baujahr 2002 auf. In 2002 erfolgte die Umstellung des Bayerischen Wohnungsbaufördersystems auf eine einkommensorientierte Subjektförderung. Damit erhalten diejenigen Mieter, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet, für die angemietete Neubauwohnung, deren Mietpreis sich nun am aktuellen Marktgefüge orientiert, einen monatlichen Mietzuschuss.In diese Kategorie fallen rund 700 Mietwohnungen der Gesellschaft, das entspricht etwa 10 % des gesamten Wohnungsbestandes. Als Miete verlangt die Gesellschaft in dieser Kategorie derzeit zwischen € 5,50 und € 7,00. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei € 7,10 bis € 7,60.
Die vierte Kategorie umfasst die von der Gesellschaft ab 2008 gebauten freifinanzierten Mietwohnungen wie z. B. in der Griesbadgasse/Neugasse sowie die Wohnanlage „An der Donau“.Diese Kategorie umfasst derzeit 94 Mietwohnungen mit aktuellen Anfangsmieten von rund € 7,00 bis € 9,00. Diese Preise entsprechen den marktüblichen Neubaumieten in Ingolstadt.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass ca. 88 % des Mietwohnungsbestandes der Gesellschaft, also rund 5.750 Wohnungen einen Nettomietpreis zwischen € 3,50 und € 5,50 je qm Wohnfläche im Monat aufweisen und damit zu den preisgünstigen Mietwohnungen in Ingolstadt zählen. Derzeit liegt die monatliche Unternehmensdurchschnittsmiete der Gesellschaft bei € 4,23 je qm Wohnfläche. Sie hat sich in 2010 nur geringfügig gegenüber dem Wert von € 4,01 aus 2009 erhöht. Damit liegen die Mieten der Gesellschaft deutlich mit einem Abstand von ca. € 2,00 unterhalb der Ingolstädter Vergleichsmieten und gleichzeitig auch unter dem bundesweiten Durchschnitt der Angebotsmieten von € 6,12 je qm Wohnfläche im Monat.
Die vom Aufsichtsrat der Gesellschaft einstimmig beschlossene Zielsetzung für die Zukunft lautet, diesen Mietpreisvorteil von € 2,00 gegenüber dem allgemeinen Ingolstädter Mietniveau unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktveränderung auch künftig beizubehalten.
Der niedrige Mietpreis, die gute Wohnqualität zusammen mit einem professionellen Service, der vor Ort von qualifiziertem Fachpersonal geleistet wird, veranlassen viele Wohnungsinteressenten, sich für eine Wohnung bei der Gesellschaft vormerken zu lassen. Das hat dazu geführt, dass die Vormerkliste bei der Gesellschaft mittlerweile auf über 2.500 Mietinteressenten angestiegen ist. Von diesen 2.500 Antragstellern sind etwa 20 %, also 500 Fälle in die Kategorie mit höchster Dringlichkeitsstufe einzuordnen. Relativierend muss aber bemerkt werden, dass über 80 % der vorgemerkten Wohnungsinteressenten bereits in Ingolstadt wohnen und hier eine andere Wohnung suchen.
Auch in der Zukunft wird sich die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft gerne als verlässlicher Partner im Rahmen einer zukunfts- und ergebnisorientierten Stadtentwicklung einbringen. Sie wird die Wohnzufriedenheit der vielen tausend Mieter, den Bürgerinnen und Bürgern Ingolstadts, nicht dem Zufall überlassen. Das Leitbild der Gesellschaft lautet: „Im Dienste unserer Mieter“; daran wird sich auch künftig nichts ändern.
Ingolstadt, den 23. November 2010
Gemeinnützige Wohnungsbau-Gesellschaft Ingolstadt GmbH
Peter KarmannGeschäftsführer
